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个人私下交易房产需要什么手续

作者:青海西海律师事务所来源:西宁律师事务所网址:http://www.qhxihailf.com

  如果是朋友间想过户房产权,私下买卖,各自要承担什么费用?


  从买卖双方看房开始直到房款两清,手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么,只有流程手续对了,才会少走冤枉路。


  #一步,买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。这对买家来说更为关键,否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。


  第二步,签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间,并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。


  第三步,找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。


  第四步,贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中更耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。

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  第五步,按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。


  第六步,将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,拿受理单。


  第七步,凭受理单到农税中心缴纳相关税费,拿完税契证。


  第八步,凭完税契证到房管部门办理房产证。


  第九步,凭完税契证到土管部门办理土地证。


  走完这些步骤,房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。


  两个细节一定要注意:


  由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生,因此一些细节一定要在签订合同时注意,尽量避免纠纷。


  首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关,二手房手拉手交易者一定自己“动手”,了解房屋的准确面积,房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。


  在确定房屋面积时,由于有些房子年代比较久,有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象,比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积都不该计算在内。


  关于屋内的设施,业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户确保,房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时,屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。


  其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种,而且针对不同类型不同情况有不同税费政策,要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任,但到了真正交纳税费时,因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。


  在整个交易过程中,涉及的各项费用并非#收取,因此事前双方一定明确所有明细费用,以避免中途添加各项杂费,给交易带来后遗症。


  业内比较规范的做法是,交易每进行一步,中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下,可注明在办理立契过户当天,客户支付业主百分之多少的房款,之后一小部分剩余款项尽量能放在物业交验之后的一段时间内。


  尽管自己办理二手房过户,可以省下一笔不菲的中介费,但是由于中间涉及到很多部门和相关专业知识,对于普通购房者来说,这是一件省钱但费力的事情。


  其实,对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说,比较好的方式是委托中介公司办证。目前多数中介公司都开展了手拉手业务,其中既有纯粹办证业务,也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。


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